近期，江苏省句容市推出的关于空置房物业费打折的新规定，在全国范围内引发了广泛关注。句容并非孤例，江苏省内的镇江、无锡、宿迁、扬州、常州等地也相继出台了类似政策。这些新规提出，对于连续空置6个月以上的住宅，物业费可按标准的7折收取。
实际上，物业费降价的现象在过去一年多里已在全国多个城市蔓延，降价幅度甚至达到50%。例如，去年6月，甘肃省兰州新区就推出了降低住宅持有成本的政策，对连续未入住6个月以上的空置住宅，物业费按收费标准的50%收取。
重庆也是物业费降价潮的一个缩影。自去年6月1日起，重庆中心城区住宅物业费收费标准开始实施后，多家物业公司主动降低了物业费。这一举措不仅让业主们欢欣鼓舞，更有可能触发整个物业管理行业的价格调整连锁反应。
业主们对物业费降价充满期待，认为这凸显了他们的力量。他们期待未来业主的话语权能够进一步增强，从而倒逼物业公司提升服务和管理水平。然而，这场价格战是否真的能够撬动物业管理行业的变革，目前仍是一个未知数。
从2024年下半年开始，重庆、武汉、青岛等多个城市便掀起了物业费降价的浪潮。数百个小区的业主纷纷发文申请降低物业费。以武汉为例，某小区在调价前，物业费标准为3元/平方米/月，若一次性缴纳全年物业费，可享受八折优惠。如今，一次性缴纳的业主按优惠价1.6元/平方米/月收取，按月缴纳的则按2元/平方米/月收取。按每户100平方米计算，每年可节约物业费近1000元。
尽管物业费降价让业主受益，但物业公司调整物业费并非单纯为了舒缓业主的压力。一方面，政策压力迫使物业公司作出调整；另一方面，市场因素也起到了推动作用。尽管短期内物业公司的收入可能受到影响，但降价潮反而有利于房屋买卖和费用收取。
近年来，全国物业公司普遍面临收缴率越来越低的困扰。据数据显示，受房价下跌、满意度下行等多方面因素影响，2024年全国典型城市物业费平均收缴率为82%，下降幅度约为3%。其中，上市物企的平均收缴率更是几乎跌破80%，下降幅度达5%。空置房业主因不愿为无人居住的房屋支付全额物业费，成为拉低收缴率的重要因素之一。
物业费降价潮对提升物业公司的收缴率、增加部分营收有很大帮助。同时，对于购房人来说，物业费的高低也成为购房决策的重要因素之一。空置房物业费下降一半，使得购房人更容易接受。然而，值得注意的是，在这波降价潮中，不少物业公司尤其是上市头部物企其实并未亏损。他们通过降价提升业主好感度、提高收缴率，而实际降价的小区在公司总在管项目的占比很小。
与此同时，新楼盘的物业费反而普遍继续上涨。以北京为例，去年开盘的保利建工·星宸和煦物业费定价为5.75元/平米/月，而在同一板块的和光瑞府，物业费定价为5.6元/平米/月。尽管一些老旧小区的物业费在下降，但新楼盘的高物业费仍然让业主们感到压力。
价格战的出现，标志着物业管理行业正走向变革。随着房地产市场低迷、需求趋于饱和及物业公司数量的激增，传统上依赖高房价和高物业收费标准获取利润的方式面临挑战。尽管目前物业费降价只是区域性的现象，但也印证了物业公司面临的变革压力。
然而，物业公司从依赖高收费转向靠服务赚钱，或许是一个漫长而艰难的过程。从目前整个物业管理行业的现状及头部物企的发展来看，改变过去数十年存在的“顽疾”着实不易。受上游房地产影响，物业公司的高增长时代已经结束。从上市物企营收增速来看，2023年回落明显。增收不增利的现象让物业公司能否真正投入资金改善服务成为一个问题。
物业公司试水和投入的增值服务尽管营收增长迅速，但仍未带来预期的效果。许多服务产品尚未形成清晰的商业模式。以绿城服务为例，尽管增值服务收入占整体收入的近20%，但这一比例却在逐年下降。增值服务的下滑让物业公司靠优质服务赚钱的想法变得更加困难。
长期与房地产的绑定让物业公司迎来了黄金时代，但也让整个行业备受诟病。物业与地产的捆绑式售卖使得业主不得不签下价格畸高的物业前期合同。若质价不符，业主作为个体难以与物业公司讨价还价。这也是房地产企业将物业管理作为地产生态中重要一环的原因。
随着房地产市场的低迷，物业公司走向独立、靠优质服务抢夺市场成为必然。然而，物业公司的独立之路并非一帆风顺。尽管不少物业公司通过增加第三方项目来减少与地产母公司的关联，但真正实现独立仍需时日。长远来看，物业公司需要从基础物业服务转型到社区增值服务为主，才能摆脱房地产持续低迷带来的影响，实现真正的独立发展。
