文|豹变 詹方歌
10月25日一早，不少房贷人收到了让人雀跃的短信——存量房贷利率下调了。
根据此前的公告，全国范围内，除北、上、深的二套房外，其他存量房贷利率都将降至不超过LPR-30个基点，不仅惠及范围大，力度也不小，下调幅度达到100个基点以上的大有人在。
对100个基点没概念，我们可以算这样一笔账：30年期限共计100万贷款，5%的利率，等额本息条件下，总利息金额超过93万元，月供超过5300元。但如果是4%的利率，利息总额则为不到72万元，月供不到4800元。
调整之后，增量房贷和存量房贷之间的利差也大大缩小。以北京为例，目前北京最新发放的首套贷款利率为3.15%，大部分存量房贷的重定价日都是每年1月1日，也就是说到明年1月1日，在LPR维持现在不变的情况下，存量首套房贷利率将降至3.3%。存量房贷的持有者们，看起来终于不再是“大怨种”了。
购房心理的转变叠加限购政策的进一步松动，一线楼市又吹出了一波春风。
落袋为安
最近一个多月，火柴的心情就像坐上了云霄飞车，幸福来得很突然。
9月中，火柴和朋友见面，得知了对方提前还贷的消息。当时楼市和股市都不景气，钱放在哪里区别不大，不如还贷。更何况现在房子本身还在贬值，如果要负担高额的利息，怎么想都不划算。他深以为然，盘了盘自己的存款，准备还70万。
还贷要提前一个月申请，火柴没有想到，在这一个月中，楼市利好政策竟然如雪片飞来：一线城市购房条件放松、存量贷款利率调整、LPR调降，惠及了存量和增量两个群体。
到明年1月1日，火柴每月的房贷将从26000多元降到24000多，每月能少2000多块。如果看利息总额，减少的数字更是惊人：100多万。
在银行发布了确定的公告之后，他撤回了提前还贷的申请。
增量群体的利好更明确。火柴的女朋友也在这个十一假期买了房子，坐标北京北苑，三、四年前要卖700万左右的房子，现在报价618万，成交价则砍到了555万。又因为卖方手续复杂，网签拖了半个多月。
在这半个月间，5年期以上LPR下调至3.60%，较此前下降了25个基点。按照北京6月末新政，首套房贷商贷利率政策下限统一调整为LPR减45个基点，算下来，火柴女朋友的房贷利率只要3.15%。
作为此前北京首套房贷利率最高的一群人，李青松终于松了一口气。10月25日，她的房贷利率从4.75%降到了3.9%，明年1月1日重新定价后会降到3.3%。到那时，她的月供会比现在少将近400元。虽然看起来不多，但是几个月就能省出一件大衣。
最让她开心的还是利息总额的下降，以前要想省利息，只能节衣缩食提前还款，这次调降之后，直接省下了10万块。“省了就是赚了。”她说。
这次的存量贷款调降，从政策发布到落地的速度相当快。9月末消息公布，10月中旬不到，各个银行就出台了细则，10月25日，各大行已经开始了统一的利率调整。10月末，全国全部存量贷款利率将调整完毕。
出乎意料的降幅
落地速度快，但存量房贷利率下调的消息其实已经酝酿很久。
早在8月末，就有外媒放出消息称中国存量贷款利率或将下调。一个月后，9月24日，央行对外宣布，将引导商业银行存量房贷利率下降至新发放贷款利率水平，预计平均降幅大约在0.5个百分点。
下降至新发贷款利率水平？李青松一度非常怀疑。她2021年买房，当年的贷款利率是4.75%，2024年9月的LPR调降之后，北京新买房的商贷利率已经跌到了3.4%，前后差了135个基点，而北京一直是楼市政策最紧的城市。
不过，这次的利率调整是全国性的，先调降的是加点。根据各银行发布的公告，如房贷所在城市无新发放房贷利率加点政策下限或加点政策下限不高于-30BP，则LPR加点幅度高于-30BP的，将其LPR加点幅度调整至-30BP；LPR加点幅度不高于-30BP的，将不调整。
也就是说，调整之后，全国存量首套房贷款加点都将不高于-30BP。李青松的加点是55BP，调整至-30BP之后，上下差了85个基点，利差非常可观。
存量房贷利率高位站岗，与新增房贷利差过大的问题，在楼市行情和利率双双下行的环境里越来越尖锐。2023年年初，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。到8月末，央行关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知发布。
关于那一次调降，具体到北京地区，对存量房贷以2019年10月8日为界限给了不同的规则，李元赶上了那次利好，房贷利率终于从5.4%的高位，往下降到了4.2%。到今年10月25日，全国统一调整后又降到了3.9%。
相比2023年8月的5.4%，李元目前的房贷利率已经降低了150个基点。
存量贷款中的二套持有者，同样是这次利率调降的惠及对象，他们中不少人此前的加点在100个BP以上。根据目前的政策，除北京、上海、深圳之外的二套存量房贷加点都将降至-30个BP。上述三个地区的降幅则稍低：北京五环内降至-5BP，五环外为-25BP；上海的自贸区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山区为-25BP，其他地区L-5BP；深圳则全部降至-5BP。
这仍不会是最终的数字。2025年1月1日重新定价后，火柴、李青松和李元的贷款利率将全部降至3.3%，因为他们的房贷计算方式全是随LPR波动。从今年年初到现在，我国的LPR调降幅度达到了60个基点。
政策之后
房贷利率调降后，火柴每个月的房贷少了2000多，负担轻了些，更重要的还是心理压力的释放。
他买的是北京顺义的期房，交房最快也要到今年年底。从去年开始，房地产市场下行更加明显，新房还没交房就已经在贬值。“去年就应该预测到（房产的贬值），但刚需也没办法。”
《证券市场周刊》撰文称，政策施行后短期内或将对银行净息差造成一定程度的冲击，影响银行净利润。但存量房贷利率的下调，有助于缓解居民端现金流压力，长期来看，存量和新发按揭利率差的缩窄，则有望缓解目前提前还贷现象。
撤销提前还贷申请之前，火柴算了这样一笔账：如果利率不调整，提前还贷后，自己每月的房贷将少3000元左右。现在利率调整了，不需要提前还贷，每月也能少2000多元，差别不太大。“那我觉得不如手里多拿点，一方面是保现金流，另外如果以后有好的投资机会，也能有主动权。”
和火柴想法类似的人不在少数。李青松当年选择提前还贷，很大程度上是因为在基金里吃了亏，存款利率又不断下调，实在没有好的投资标的。但就在十一前，股市突然暴涨，亏了好久的基金几乎全部回本，金价也在不断飙升。突然之间，炒股和买金，都成为比提前还贷更好的选择。
《第一财经》此前援引某国有大行深圳市分行数据，9月25日以来，个人按揭提前还贷日均申请量，较9月上中旬的日均水平下降了六成。
季洁的房子买在天津，几乎是房价的最高点入手，到今年跌了将近30万。这两年夫妻俩也想过把房子卖掉，始终没能成交。眼看着四年间利息交了17万，他们决定提前还贷。本金还了小一半，存量房贷利率调降的政策出台，动摇了他们卖房的决心。
克而瑞数据显示，10月的前20天，北京、上海、深圳三城合计成交量同比上涨幅度达到60%。虽然目前来看，重点二线城市的成交量和价格都还没有进入止跌区间，但有复苏迹象就有了希望。以往的楼市周期中，回暖也总是从一线城市先开始。
成交量的拉升有赖于9月末的一系列政策。以北京为例，和存量贷款利率调整一起落地的，是社保年限由5年缩短至3年（五环内住房）或2年（五环外住房）和15%的首套首付比例。
火柴女朋友的社保年限刚满四年，如果不是这次的新政，买房还要等上一年多。新政的落地，才让这笔交易有实现的可能。10月初，不少如她一样三、四年前就开始看房的刚需群体，纷纷动了起来。
据中原地产研究院数据，截至10月26日，北京当月二手房住宅网签同比上涨53.09%，实际成交量则超过了2.1万套，同比上涨超过150%。据其预测，10月实际市场成交将达到2.5万套，或将创下2017年以来的新高。
更重要的是，北京的二手房价格开始出现止跌现象，有部分区域的二手房甚至出现两年来的首次上涨。
楼市会因此好起来吗？仍没有人敢下定论。三年间的诸多政策释放，每次都迎来小的成交高峰，又都有回落迹象。唯一能够确定的是，存量贷款利率的调降，扎扎实实地缓解了房贷人的现金流压力，加之存款利率的降低，钱或许真的能够流动起来。
让钱流动起来，从来都是最重要的课题。
