11月28日，“2024年度论坛”在北京举办。
年度论坛，已成长为搜狐年度品牌活动。多年来，论坛始终秉持前瞻视野，汇聚智慧力量，记录并推动着中国经济的每一次飞跃。
本届论坛集结了二十余位商界精英和学术领袖。他们倾诚把脉经济形势，探讨世界秩序；剖析房地产市场格局，展望资本市场投资机遇；聚焦全球视野下的产业革新与市场拓展，并为企业可持续发展献计献策。
在11月28日上午的论坛中，同策集团董事长孙益功带来了题为“房地产新增市场格局重塑与存量市场崛起”的主题分享，详细介绍了房地产市场未来的存量机遇。
孙益功认为未来中国房地产的新增市场，一定会出现比较大幅的下降，主要的新增市场将聚焦于一线城市和局部二线城市，大多数城市已经没有新增市场的机会了。
“中国的机会我认为是在存量市场，如何把过去存量的资产变得更加有效，然后把巨大的存量市场通过不断的运营产生它的现金流，会使过去巨大的存量焕发出新的生机，也产生巨大的经济价值。”
在他看来，这是未来房地产中最重要的一件事儿，包含旧城改造，城市更新等，资产的升级和运营成为一个大的课题。这也给很多企业提供了非常多的机会，把存量资产焕发生机中的增值部分，空间非常巨大。
以下为孙益功演讲全文：
我觉得中国的房地产市场目前面临的危机都共存，比如说新增的住宅，新增的商业和办公等等，现在的最主要的问题是面临着开发过度，新增的在过去20年增速非常快，其实已经建成的量已经非常巨大了，基本上满足了大家对于不动产的需求。
所以，我觉得未来中国房地产的新增市场一定会出现比较大幅的下降，主要的新增市场将聚焦于一线城市和局部的二线城市，可能仍然有新增的市场机会，而大多数的城市已经没有新增市场的机会了。
新增市场的机会当中，主要用于一些改善型的住宅，改善性的需求，是填补性的需求，而不是整个面上的需求；需求开始在点状出现在某些城市的某一个类型，或者是在某个城市的高端改善这个方面会有新增需求，而大的主力的新增需求市场基本上都变得会比较小了。
中国的机会我认为是在存量市场。过去20年中，不管城市化进程也好，房地产行业的高速发展也好，带来了大量的存量资产，这个存量资产在今天的体量是非常巨大，而我们发现了巨大的存量市场中，有非常多的资产并没有发挥它的效用，因为设计、运营的以及当初定位的原因，其实面临着非常低效，甚至说没有任何效果的情况。
在这种情况下，如何把过去存量的资产变得更加有效，把定位不对的调整为对的，把一些不对的资产如何通过改造升级变成对的资产，然后把巨大的存量市场通过不断的运营产生它的现金流。然后在资产证券化也好，进入资本市场或者再进入第二次流通也好，都会使过去的巨大的存量焕发出新的生机，也产生巨大的经济价值。
我觉得这是未来房地产中最重要的一件事儿，当然这里面包含着旧城改造，城市更新等等。其实资产的升级和运营是一个大的课题，但是这个资产的运营就变成很多难点。
因为资产的种类很多，而且它特别的非标。一幢30年代的楼它能做什么，或者一个仓库它能改造什么，在市中心的工业它能做什么？这样资产都非常的不标准。不标准的就意味着他的能力要求很高，要一事一议，一幢一幢去改变它的用途，去改善它的运营。
所以它就变得对运营的精细化的运营能力，对于知识的全面性和专业化要求更高。反过头来讲，给很多企业提供了非常多的机会，也是未来把存量资产焕发生机中的它的增值部分，它的空间也非常巨大。
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