作者 | 冯紫彤
10月31日早间，六大国有银行集体发布“关于完善存量个人住房贷款利率定价调整机制的公告”，即备受市场期待的存量房贷加点、重定价周期调整，正式落地！
据各行公告，此次调整的适用范围为已发放的以贷款市场报价利率（LPR）为定价基准的浮动利率存量房贷，包括首套、二套及以上个人住房贷款，公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款部分。
固定利率或参考贷款基准利率定价的房贷客户，需先申请转换为以LPR为定价基准的浮动利率贷款，再进行对应调整。但需注意的是，利率定价转换之后，不得再转回固定利率或贷款基准利率。
那么，具体谁能调？怎么调？何时能调？带您一文读懂。
调整LPR加点值
据各行公告，如客户的房贷LPR加点值高于全国新发放房贷利率平均加点值加30BP的，客户可向银行申请调整LPR加点值。如不高于，则无法调整。
全国新发放房贷利率平均加点值=人民银行最新公布的上季度全国新发放房贷平均利率-该利率对应季度内各月5年期以上LPR的算数平均值。
10月31日，人民银行披露，2024年第三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.33%；且2024年7-9月，5年期以上LPR分别为3.85%、3.85%、3.85%，则其算术平均值为3.85%。
据此计算，当前，全国新发放房贷利率平均加点值为3.33%-3.85%=-52BP。也就是说，如果当前，客户的房贷LPR加点值高于-52BP+30BP=-22BP，则可向银行申请调整加点。
假如，某客户贷款利率为LPR-20BP，则他将受惠于此次机制调整，可将房贷利率申请下调至LPR-22BP。
但北、上、深等所在城市有房贷利率政策下限对的房贷客户仍需留意，调整后的利率加点值取常态化调整目标值（即全国新发放房贷利率加点值+30BP）与当地利率政策下限孰高值。
如北京五环内二套房利率政策下限为-5BP，高于“-22BP”，则目前可调整的房贷利率加点值最低为-5BP；如北京五环外的二套房利率政策下限为-25BP，低于“-22BP”，则可调整的房贷利率加点值最低为-22BP。
10月25日，多家银行刚刚执行了存量房贷批量集中下调，将符合要求的存量房贷LPR加点值统一下调至“-30BP”。对于这部分存量客户、也是当前大多数存量房贷客户而言，此时此刻，并无继续下调加点的空间。
但后续，随着各季度全国新发放房贷平均利率和LPR的变动，全国新发放房贷利率平均加点值也将对应变化。
中行在答疑帖中表示，申请调整利率加点值没有次数限制，符合下调条件即可申请调整。
11月1日起，符合条件的客户即可通过对应银行手机银行或贷款经办行提出LPR加点值调整申请。
调整重定价周期
相对于LPR加点值，重定价周期的调整更为普适。
据各行公告，浮动利率房贷客户均可申请调整重定价周期。选择范围包括：按3个月、6个月或12个月重定价。
但调整需谨慎，各行公告均表示，贷款发放后，重定价周期在贷款合同期内仅能调整一次。
需要说明的是，在利率下行阶段，重定价周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行阶段，借款人也要越早承受高利率。
同时，各行表示调整重定价周期后，重定价日可延用原贷款合同中的日期。
举例来看，如原来重定价日是6月5日，选择调整重定价周期为3个月，则新的重定价日为6月5日、9月5日、12月5日、3月5日，即在上述日期LPR将更新为前一日人行最新公布的对应期限LPR。
如原来重定价日是1月1日，选择调整重定价周期为6个月，则每年重定价日为1月1日和7月1日。
11月1日起，存量房贷客户即可通过对应银行手机银行或贷款经办行提出重定价周期调整申请。各行均表示，将不晚于2024年11月15日受理该申请。
