作者 | 王泽红
深圳国资支援万科的动作，正在从人、财两方加速落地。
继15位深铁及深圳国资高管入驻不久，2月10日，万科获得第一大股东深铁集团的28亿借款支持，用于偿还其在公开市场发行的债券的本金与利息。
借款期限为3年，年化利率2.34%，低于当前市场利率水平，体现了大股东的支持。半个月前，也就是深铁“一把手”辛杰接任万科董事会主席那天，深铁刚以13亿元接手万科红树湾项目。
从深圳国资接管万科以来，前后两次合计为万科注入41亿流动资金。
2月11日，万科旗下美元债走高，但这一利好并未提振股价。如其他金融机构一样，这笔借款也需要万科提供抵押物。
从公告内容看，万科需为本次股东借款提供价值不超过40亿元的资产进行质押，初始质押担保物是其持有的等值万物云股票。
万科是万物云的控股股东，持有万物云56.84%股权，此次抵押股份占万物云总股本的18.29%。
这也是这份公告中，颇为凸显的一句话，作为“现金奶牛”的物业板块，向来是房企手中的优质资产，甚至是最优质的资产，万科也是如此。
去年上半年，万物云即使利润规模下滑两成多，但万物依然获得约6.8亿元分红，是受益最多的股东。
深圳国资接管万科后，释放出了更大的自救魄力。
万物云，进入抵押物清单
自2024年流动性承压以来，在万科的诸多抵押融资、资产处置中，均未出现过万物云的身影。
万科旗下资产涵盖房地产开发，物业服务板块“万物云”，租赁住宅板块 “泊寓”，海外业务上市主体“万科海外”，酒店度假业务“万科酒店与度假村”，食品业务，物业仓储业务“万纬物流”，以及商业开发运营业务“印力集团”。
去年开启“瘦身”计划后，万科制定了“一揽子方案”，一方面清理和转让非主业的财务投资，一方面争取银团贷款、推进经营性物业贷，出售上海七宝万科广场50%股权、深圳湾超级总部基地地块、上海南翔印象城MEGA 48%股权等资产。
其还通过REIT路径退出资产，将北京旧宫万科广场和深圳龙岗万科广场两项商业资产打包，设立中信万科消费基础设施Pre-REIT。
甚至长租公寓项目泊寓、普洛斯股权也传出被摆上货架。
2024年前三季度，万科大宗交易签约金额达232.6亿元，涵盖办公、商业、酒店、公寓等41个项目，以及印力资产交易及REIT发行等。
尤其是争取银团贷款过程中，西安、武汉、深圳、广州、常州、宿迁等地的项目公司股权被质押，万纬物流270亿元股权被出质，通过这些抵押物，万科获得银团贷款超300亿元。
但这些出售或抵押资产清单中，一直未出现万物云的身影，可见万科对其珍视程度。
直至1月21日，有市场消息传出，华润置地将收购万物云与普洛斯的股权，交易金额超过200亿元，华润置地迅速回应，称消息不属实。
这是万物云首次出现在货架上，虽然华润置地予以否认。但在半个月后，便进入了抵押物清单中。
2月10日晚间，万物云公告称，万科此次质押股份占比较高，占总股本的约18.29%。若万科未能按时偿还贷款，质押股份可能面临被处置的风险，影响公司控制权稳定。
深圳国资接管后，打出“第一枪”
深圳国资接管后，万科的可抵押资产清单还有多长，再次成为一大关注点。
后来，郁亮带队与多家险资谈展期，又屡次传出抵押物不足成“卡点”，有险资提出需增加资产抵押，直到今年才有进展。1月9日，万科宣布武汉誉天的非标债务获得展期，债权方是新华资产，获得展期2年，融资余额为20.4亿元。
同期有内部人士透露，目前万科还在与大家保险谈，处于盘资产的阶段。但据其表述，万科与大家保险的商谈，“卡点”依然在抵押物资产的估值，万科欲将存量50亿元增加到90亿元，抵押物价值60多亿元，但大家保险认为资产只值45亿元。
年内万科将有9笔债券到期，第一季度需要偿还的本息合计超过70亿，其中一笔余额30亿元的债券将在2月16日到期。
以辛杰为首的深圳国资高管上阵后，便将万物云纳入抵押资产清单，展现出了更强的自救决心。不久前，辛杰上任万科董事会主席后对外表示，目前已对万科今年一季度债务偿付做好了安排。
但万科后续的债务偿还将如何？从可融资抵押和出售资产看，万科依旧有底气。
万科寻求出售普洛斯股权的传闻，去年4月就曾出现过，这也是万物如今手中的优质资产之一。市场早已传出，全球知名物流公司普洛斯（GLP），正考虑在香港进行首次公开募股（IPO），计划最早可能在2025年实现，而万科持有普洛斯21.4%股权。
持此之外，万科还拥有泊寓、认缴规模超175亿的产业投资基金、广信房产资产包50%股权、万物云股票、大量的商业资产，以及万科酒店与度假、食品事业部持有的资产等，资产规模依旧庞大。
深圳市国资委负责人强调：“截至2024年底，深圳市属国资国企资产超过5万亿元，全年营收超万亿元，规模大、实力强，有能力、有实力，也有足够的‘子弹’，支持地铁集团通过一切可能的市场化、法治化手段推动万科稳健发展。”
深圳国资接管万科后，从万物云开始打响了第一枪。
