作者 | 王泽红
“多一扇窗户，就多卖40万，我心里极其不平衡。”
去年11月，李浩320万出手一套北京 “老破小”，位于海淀八里庄区域。但在一个月后，同小区的另一套52平房子，楼层相差不多，却以360万出售。“我们挺生气的，觉得中介没好好努力！”。
“北京的二手房价格，确实在上涨！”在置换房屋过程中，他也能感知到这种变化，所看中的北四环板井、蓝靛厂片区，二手房价格有微涨，“好户型会涨的多一点”。
2月初，李浩年前看中的一套房子，经过多轮谈价终于成交，每平单价9.5万，而他的一位邻居，去年7月份的成交单价为9.4万元。“春节前，还有单价9.8万成交的。”
“我属于‘捡漏’，业主是开公司的，我能感觉到他有多处房产，想赶紧变现一波。” 李浩说道，但是同小区同户型的其他业主，坚决不降价。
这并非个例，白倩与刘玲看房过程中，也感知到了二手房价的上涨。市场上，也传出了涨价的声音，但多是一些疑问句。
国家统计局数据显示，北京1月二手房价格环比上涨0.1%，这是自去年10月份以来，北京二手房价连续4个月环比上涨。
刚结束的2月份，北京二手住宅网签量为11876套，环比下降4.8%，同比增长87.6%。“网签量走势与市场实际体感有所差异，主要是因为网签数据有滞后性，节后市场情况或将在3月份数据上有所体现。” 北京链家研究院分析师冷会告诉。
“从实际市场情况看，节后北京二手房市场整体恢复良好。2月中下旬，买卖双方入市积极，新增房客源量、带看量和成交量均较前期有所增长，价格走势总体稳定。” 冷会补充道。
但从整体挂牌价来看，并未上涨，业内的多方从业者也持相同观点，“基本没涨的！”北京一位房产研究人员告诉；多位中介也向表示，价格没有太大变化。
北京二手房涨价的真相，究竟为何？
购房者体感：二手房有涨价迹象
春节前，刘玲被房东告知不再准备续租后，便萌生了买房的想法，虽然房东后来改变主意，又续期一年，但她买房的决定，并未改变。
“我有家庭有孩子，肯定要买房。这两年存款也多了一点，感觉到了上车的节点。也很庆幸没提前上车，这两年降了很多。”
续租小插曲就像一个引子，释放了她压抑许久的买房欲望，从春节前到现在，刘玲已看房十几套，主要集中于顺义区后沙峪、昌平区的天通苑与回龙观三个区域。
“后沙峪没有明显的上涨，也没有明显的下跌。但天通苑和回龙观，感觉价格有上涨。” 刘玲说道，去年8月至9月，400万内能在回龙观买到三居室。但现在与中介聊，得出结论是很难买到合适的户型了。
她看过一套110平三居室，中高层去年成交价360万左右，今年中介告诉她，同户型大概在410万以上。“虽还未与业主具体谈，但我觉得即便面谈，也降不到360万了。”
上车不久的白倩，也有同感。
29岁的她，正处在新婚阶段，从去年7月开始看房，到10月谈拢交定金，再到11月正式付款，三个月便成功在后沙峪区域购买婚房。
看到小区内同户型最新的成交价，她略显庆幸。“我家是104平三居室，去年买的时候364万；到了今年，同户型的成交价基本在370万以上。” 白倩说道。
在李浩看来，“930新政”发酵后，确实有微涨，现在余温还在。他北四环很多区域的业主，预期依旧很高，挂牌价并未下降。
“但二手房确实一房一价，每个业主心理预期不同。”他说道，卖我房子的业主，他是当老板开公司的，银行欠款有多少，每天多少利息，他心里算的很清楚，所以想要快速变现，为了尽快成交，自己主动降价20万。
李浩还获悉，此前的“老破小”小区，近期又有两套52平户型出售，分别位于1层和3层，成交价为303万、308万，相比于他去年320万，又降低了不少。
“但这两套房朝向不好，均是东西向，所以也没法衡量涨与跌。”
真实现状：涨价区域正在扩大
二手房涨价，上述现象是个例，还是普遍情形？
从第三方平台获悉，目前北京热门的看房区域中，回龙观、望京和北苑位列前三。截止今年1月，回龙观区域近半年挂牌均价为4.86万元，价格下跌2.7%；望京和北苑的半年挂牌均价也有所下滑。
“目前房价还相对稳定，次新房的价格涨了一点点。”回龙观区域的一位中介告诉。 “春节后成交量在增长，但房价与年前差不太多，个别房源的价格会稍微高一点，整体比较平稳。” 区域内另一位中介说道。
“价格没有太大变化”、“大部分没涨”、“个别户型好的有涨”，望京区域和北苑区域中介也持相同观点，均认为房价整体平稳，但成交量在增加。
北京二手房涨价的真相，究竟如何？“基本没涨的！”北京一位房产研究人员说道。对于今年的二手房价格走势，他认为变数比较多，整体不好判断，分化可能还会继续。
“从安居客线上挂牌数据看，北京二手房价没有出现上涨，并且2月挂牌价格环比1月还有下降的趋势。由于挂牌数据并不和成交数据完全吻合，但从实际情况来看，房东的议价空间收窄，二手房整体‘以价换量’还在持续。” 58安居客研究院院长张波告诉。
而且，北京不同区域的分化还在持续，虽然二手房挂牌价格整体并未上涨，但部分区域已经呈现上涨，例如朝阳、密云、石景山分别环比1月上涨1.06%、 0.68%、 2.47%。 部分区域则保持下行，例如顺义、门头沟、平谷分别环比1月下降1.32%、3.52%、1%。
张波认为，结合市场的挂牌量变化来看，北京市场的总体信心逐步复苏，房东的挂牌意愿度在提升，虽然市场面依然呈现冷热不均，但二手房挂牌价格上涨的区域不断扩大，也预示着后期市场的“止跌回稳”概率大大增强。
克而瑞以北京、上海等11个典型城市近2个月交易量大于5套的二手房小区为样本统计数据显示，1月有49.48%的小区成交价环比上升，较2024年1月增加4.79个百分点，较上月增加1.18个百分点，房价上涨小区的占比已连续四个月增加。
最终的结论是，北京在2024年12月房价上涨小区占比短暂回落之后，1月年初房价迎来“补涨”，房价呈现结构性回暖，改善及高端房源成为本轮信心修复的核心支撑。
这也与李浩三人的感知基本一致，他们想购买或已买的房子，均是100平以上次新三居室。
整体走势：还处于跌态
“春节前，我在后沙峪还看过一套两居室，当时报价382万，后来说350万可以留。但我主要的目标还是三居，就暂时没聊。前几天中介说，那套房子近期以335万成交了，比我预期的还少50万。”刘玲说道。
“所以，我觉得那套（110平三居室）现在去砍50万，应该也不算不失礼。” 她不太确定的讲道。
对于砍价，白倩颇有心得。去年11月，她便是砍价50万“上车”，还分享了自身经验：一是谈价之前，要做到心里有数，不要随便给价；二是用对策略，没人喜欢被挑剔和打压；三是砍完以后，还能再砍。“虽然有点厚脸皮，但是面子哪有钱重要啊。”
而位于海淀区的李浩，也有自己的策略，“内心虽已承认（分化）涨价的事实，但表面上肯定不能松口，否则还怎么砍价。”他讲道，“真的是一点点磨下来的，中间还跨了个年。”
从整体价格走势看，北京二手房价格还处于跌态。中指院百城房价指数显示，2月一线城市二手住宅价格环比下跌0.20%，已连续5个月维持微跌态势，其中深圳、北京、上海环比跌幅均在0.1%-0.2%之间。
2月，北京二手房成交套数为11876套，环比下跌4.8%。冷会认为，2月网签量走势与市场实际体感有所差异，一方面是2月份本身天数较少，叠加春节假期影响，网签量自然减少；另一方方面，网签数据有滞后性，节后市场情况或将在3月份数据上有所体现。
从实际市场情况看，节后北京二手房市场整体恢复良好。2月中下旬，买卖双方入市积极，新增房客源量、带看量和成交量均较前期有所增长。主要原因有三方面：
一是春节期间积压的房屋买卖需求集中入市，导致新增客源量和成交量阶段性回升；
二是当前政策环境整体宽松，购房门槛和资金成本显著降低，各类住房需求均有所增加；
三是市场止跌回稳态势明显，市场预期和价格走势总体稳定，买卖双方比较容易达成共识。
“但节后成交结构较节前有所变化，外围城区、低价位房屋成交占比有所上升。” 冷会分析道，具体来看，2月份房山、门头沟、大兴、通州、顺义等城区成交占比均有所上升，主要是节后刚需和新市民入市有所增加，外围城区房价较低且相对较新。
国盛证券认为，最近数周尚处于春节结束后高频成交环比抬升的阶段，从更大时间范围看，目前仍处于2024年9月以来政策辐射区间，二手房成交或持续强于新房，预计小阳春二手房成交显著强于2024年，略弱于2023年。
“我们不敢说抢最低点，但是也别买最高点，反正中溜的还可以。” 李浩说道，现在的房价虽然很让人迷茫，但买房后会产生对生活的一种期待。
“前几天，我们去看装修情况，一家人就在附近吃了个饭，聊了很多入住后的场景画面，对生活会有期待感，会向往一下。如果没买的话，我可能就是情绪不佳。”
