第三方机构近期陆续出炉的楼市11月统计数据显示，包括成交、房价、摘地等多个维度的指标均出现积极信号，需求端政策效果显现。其中，在以“以价换量”策略为主导的二手住宅销售市场中，部分城市出现房价“止跌转涨”的积极信号值得关注。
展望后市，机构预期，伴随楼市政策呵护下以及房企冲刺年度销售业绩， 12月房地产市场将保持一定活跃度。
房价现止跌迹象
中指研究院统计，2024年11月，百城新建住宅平均价格为16592元/平方米，价格环比结构性上涨0.36%，同比上涨2.40%，这一环比增幅为近三年的最高水平。具体来看，一线及二线城市新房价格环比分别上涨0.69%、0.33%。
中指研究院方面介绍，11月房企在核心城市保持较快推盘节奏，部分优质改善项目入市带动城市新房价格结构性上涨。比如，上海、宁波11月新房价格环比涨幅居百城前列，主要受海上·清和玺（上海）、大华斐勒公园（上海）、轨交缦岛（宁波）等高价新开盘项目结构性影响。
值得注意的是，在长期以“以价换量”策略为主导的二手住宅销售市场，也出现了局部的止跌转涨。其中，深圳、成都、乌鲁木齐、东营共4城11月二手房价格环比止跌转涨，打破百城连续7个月全跌局面。整体来看，百城二手住宅平均价格环比下跌0.57%，跌幅较10月收窄，一线城市中北京、上海和广州二手房房价跌幅较之前明显收窄。
以上几个城市二手房价格环比的止跌转涨，基于较好的成交表现。
以深圳为例，据深圳中原研究中心统计，11月深圳全市二手住宅过户7125套，环比上升16.5%，二手住宅成交套数创近50个月新高。同时，全市一手住宅网签8076套，环比上升94.5%，新房住宅网签套数为近46个月最高。成都二手房成交量同样保持高位，部分业主提高挂牌价，带动成都二手房价环比上涨0.12%。
“房价止跌是地产基本面复苏的标志，也是判断房企资产真实价值的前提。” 国信证券在近期发布的研报中，呼吁投资者关注房价止跌转涨的重要意义。
根据国信证券观察，此前每轮政策相对上一轮政策的房价跌幅均进一步扩大，但本轮政策时点二手房最低挂牌价有企稳迹象，一线城市率先出现企稳，推测是因为限购政策放宽后成交量激增，快速消化了低价房源；二线城市紧随其后，“以价换量”有望逆转。
开源证券进一步提出，房价止跌回稳路径已经显现。该机构表示，预计一线城市的政策调整将对需求侧形成有力支撑，并逐步改善房价预期，进而辐射二三线城市从而逐步实现房价“止跌回稳”，带来房地产基本面改善。
多项指标向好 机构看高后市
得益于新政利好密集叠加，除了房价指标之外，11月的成交、拿地等一系列统计数据均有一定亮点。
在成交方面，据克而瑞统计，11月新房成交延续U型走势达到年内新高。重点30城11月单月成交环比微增3%，同比增长20%，与三季度月均值相比增长60%。分能级来看，4个一线环比微增5%，同比上升57%，较三季度月均增长71%，累计同比降幅为15%，其中深圳涨幅显著。
在企业销售表现方面，中指研究院统计，2024年1—11月，百强房企销售总额为38516.0亿元，同比下降32.9%，降幅较上月缩窄1.8个百分点。其中，华发股份、保利置业、中建东孚等11月当月销售增长强劲。
在拿地方面，中指研究院统计，2024年1—11月，百强企业拿地总额7431.8亿元，同比下降31.5%，相较1—10月降幅大幅收窄7.1个百分点。北京、上海等一线城市接连出让多宗高总价地块，带动百强企业拿地总额同比降幅显著收窄，其中北京一宗以总价153.32亿元成交的地块，刷新了北京土地出让金纪录。
展望后市，克而瑞方面认为，11月利好政策密集叠加下，核心一二线城市整体仍处于持续放量期，30城新房成交同比回正，达年内新高。12月恰逢房企业绩冲刺季，供应有望持续回升，不排除部分房企为冲刺业绩而进行年末大促。考量此影响，预计整体成交环比有望回升，小幅翘尾。
中指研究院方面也判断，“9•26新政”支持力度大，效果持续性强于以往，房地产市场出现阶段性“回稳”。随着年末房企冲刺销售业绩，加大推盘力度，预计12月房地产市场将保持一定活跃度。
校对：刘星莹
