2024年，万科集团经历了其上市历史上的一次重大考验。3月31日公布的年度财报显示，万科该年度实现营业收入3431.8亿元，然而归母净利润却出现了494.8亿元的亏损，这一结果标志着万科首次面临上市以来的亏损局面。
深入剖析这份长达300多页的财报，不难发现万科正处于一个关键的转折点。这一转折点不仅体现在万科自身面临的挑战上，作为行业的佼佼者，万科也面临着潜在风险，并积极采取措施“缩表”，力求使企业重回健康发展的轨道；同时，在行业层面，万科正步入“住宅与经营并重”的新模式阶段，通过加强经营性业务的运营能力，展现出广阔的想象空间。
无论是内部调整还是外部环境的适应，转折往往伴随着阵痛。缩表，已成为当前上市房企的共同特征。根据Wind数据的统计，2024年，多数上市房企面临着盈利下滑甚至亏损的困境，在已披露业绩的110家港股和A股房企中，有75家净利润出现亏损，占比高达约68%。这些亏损主要归因于开发业务毛利率的下滑以及对持有物业的计提减值。
在行业深度调整的背景下，企业如何缓解经营压力、保留核心实力显得尤为重要。随着行业逐渐回暖，拥有核心实力的企业往往能迅速脱颖而出。为了应对挑战，万科实施了一系列“瘦身健体”的策略，加速削减存量资产，积极应对债务风险。
万科的第一步是去库存。2024年，万科实现销售额2460亿元，销售面积位居首位，销售回款率超过100%。同时，公司整体存货规模减少了26%，降至5190亿元。年内，万科还通过退地、收储、退股、资产交易等方式，成功收回了24个项目的前期投入。在“现金流为王”的当下，及时清退和盘活存量资产对于快速回流资金、避免持续亏损至关重要。这一系列举措使得万科的经营现金流净额保持正值，连续16年未出现负值。
第二步，万科积极化解债务风险。得益于国资股东背景的优势，万科在化解债务风险时获得了显著的增信效果。2024年，公司通过提取过渡性融资267亿元、新增融资和再融资948亿元，有效缓解了债务压力。尽管账面上有息债务总额增加了412亿元，但考虑到供应链融资和合并范围变动因素，实际合并报表付息债务总额减少了约220亿元。整体负债同比下降14%，资产负债率下降了17.3个基点。万科目前持有货币资金882亿元，现金流的重要性不言而喻。
在万科管理团队调整充实的背景下，广东省、深圳市及相关部门和金融机构给予了全力支持，旨在保持万科融资规模总体稳定，助力企业持续健康发展。新管理团队务实高效、稳健经营，为万科改革发展注入了新动能。
事实上，在债务化解的转折点上，万科成功扛住了债务压力期，2025年一季度到期的公开债均已完成兑付。那么，在行业转向“住宅与经营并重”的新模式阶段，万科是否掉队了呢？
当前，房地产行业正加速转向新模式——低负债+高经营性收入，即在确保经营安全的前提下，加快提高经营性资产的运营规模和收入。这是众多房企的共同选择方向。例如，华润提出，2025年经营性业务对核心净利润的贡献占比将进一步提升至45%以上；龙湖则设定目标，到2028年运营及服务收入占比过半。
作为最早一批探索多元化的房企，万科2024年经营服务业务占总营收比例约15%，实现了利润的正向贡献。在加强经营性业务的运营能力方面，泊寓盘活了内外部房源数超过1.46万间，万物云新获取住宅服务项目超过400个，并新开了8个商业项目。从2024年财务披露来看，万科的经营性业务亮点频现，保持了头部水平。
在租购并举的大潮之下，万科长租公寓业务在规模、效率和纳保量方面均位居行业第一。目前，泊寓累计管理规模达到26.24万间，其中纳入保障性租赁住房的房源超过12.6万套。万物云服务覆盖了4261个住宅项目和2482个商写项目，其中第三方项目占比超过七成。报告期内，万物云实现营收364亿元，同比增长9%；商企和城市空间综合服务收入123亿元，同比增长5.4%；物流仓储业务营收39.7亿元。
过去几年积累的良好经营性资产，不仅为万科创造了利润贡献，还在潜在风险化解中发挥了关键作用。2024年，万科全年落地全口径经营贷达293亿元，并实现了多赛道REITs和Pre-REITs的突破。通过落地或推进中金印力消费REIT、万住房租赁Pre-REIT基金、中信万科消费基础设施Pre-REIT基金、万新金石（厦门）住房租赁基金等项目，万科率先建立了新模式的资产证券化能力。
