近日，在万物云举办的睿见大会上，董事长朱保全针对物业费定价问题发表了深刻见解。他指出，万科物业的成本结构和品牌影响力决定了2.5元/平方米/月的物业费成为了一个重要的分水岭。
朱保全坦言，万科物业在过去的发展中，面对2.5元/平方米/月以下的物业服务市场显得有些力不从心。一方面，公司在此价格区间内的服务经验不足；另一方面，即便是尝试提供，也会遭遇原业主的反对。因此，万科物业在价格上遇到了发展的瓶颈。他进一步表示，当公司试图拓展市场时，发现高价位的物业费空间日益狭窄，而低价市场则显得更加广阔。
对于万科物业是否具备打破价格限制的能力，朱保全提出了疑问。他强调，当前市场环境复杂多变，业主对物业费的敏感度不断提升，部分城市甚至对物业费设置了价格上限，使得物业费上涨变得愈发困难。
据万科物业市场管理合伙人邹明透露，目前万科物业管理的3402个有价值街道中，有77%的小区物业费维持在2元/平方米/月左右。他预测，如果万科物业能够成功进入2元以下的市场，商机将增加110%。
为了适应低价市场的需求，万科物业推出了“智选”产品，即与业主协商进行弹性定价。通过梳理社区内的508项服务事项，万科物业将其分为158项必选服务和350项自选服务。其中，158项必选服务是底线要求，涵盖了法律法规和万科物业自身确定的底线原则。在物业费约为2元/平方米/月的情况下，这些底线要求的服务成本可以被覆盖；如果价格更低，万科物业则会与业主进一步协商，删减部分非法定服务。
为了降低物业服务成本，提高人力效率，万科云采用了“人+机器+远程”的作业模式。在日常服务中，增加了机器和AI工作的比重。同时，公司推出了新品“社区大脑”灵石，将508项作业内容转化为工单，通过“飞鸽”系统分配给现场或远程员工执行。万物云还承诺提供数字服务报告，每月自动生成并可供业主通过APP查看。
除了上述措施外，万科云还坚持推行蝶城模式。蝶城是以街道为单位打造的高浓度、高效率服务网络，旨在构建一个20-30分钟服务可触达的服务圈。通过提升区域内管理场景的密度，提高人效。截至2024年6月30日，万物云的蝶城底盘数量已增长至642个。
万科物业向下生长的背后，是物业行业从增量时代向存量时代的转变。进入存量时代后，物业行业开始通过价格竞争获取存量市场。某国资物业负责人表示，今年物业行业最重要的变化就是从增量时代转向存量时代，进入存量管理权换手时代。物业企业开始聚焦区域、业态深耕，退出不盈利项目，低价竞争也在加剧。
某民营物企负责人则指出，低价中标而忽视服务方的履约能力和社会信用，可能导致物业服务质量的下降。新进场的服务方为了保质保量完成服务，往往需要承受亏损；而更多情况下，只能压缩费用、减配人员、降低服务质量。他认为，未来物业行业将进入品牌、服务、品质红利期，好的服务者将更受业主认可。
