复星旅游文化集团（复星旅文）近日宣布了一个重大决策调整，涉及旗下备受瞩目的三亚亚特兰蒂斯项目。原本市场传言复星有意出售这一明星资产以减轻债务负担，但最新公告显示，公司正考虑将三亚亚特兰蒂斯分拆，并在上海证券交易所通过REITs（房地产投资信托基金）形式独立上市。
三亚亚特兰蒂斯自开业以来，一直是复星旅文的标志性项目，不仅多次被公司董事长郭广昌公开提及，还为公司带来了可观的收入。然而，就在一年前，路透社曾报道复星正在寻求出售亚特兰蒂斯度假村的全部或部分股权。当时，复星国际向潜在买家和顾问发送了相关资料，并进行了初步的非正式讨论，但据称由于资产体量庞大，难以找到合适的买家。
如今，复星旅文选择通过REITs方式上市，这一转变可能反映了出售进程的不顺利，同时也与复星系加快轻资产运营的战略方向相吻合。郭广昌在去年的世界浙商上海论坛上明确表示，复星要向轻资产运营转型，依靠资产运营能力“靠手艺吃饭”。REITs作为一种金融工具，既能盘活重资产，又能为公司带来流动资金，同时保留项目管理权，成为缓解债务压力的理想选择。
数据显示，2019年亚特兰蒂斯的运营收入突破13亿元，到访人次超过520万。即使在疫情期间，该项目依然保持了强大的吸引力，2020年至2021年分别创造了12.27亿元和14.55亿元的营业额。2023年，三亚亚特兰蒂斯更是刷新了历年最好的营收记录，达到17.7亿元，成为复星旅文旗下最赚钱的项目资产之一。
然而，随着性价比消费趋势的兴起，三亚亚特兰蒂斯的盈利水平正面临挑战。尽管2024年上半年到访游客达到344万人次，平均客房入住率创历史新高，达到89.6%，但营收和利润却呈现下滑趋势。营业额下跌5.04%至8.66亿元，经调整EBITDA下滑约36.2%至2.94亿元。这一变化的关键原因在于酒店房价的下调。
据财报显示，自开业以来，酒店业态持续为亚特兰蒂斯贡献收入，酒店平均房价从2018年的1915元逐年波动上涨至2022年的2440元。然而，自2024年起，受海南文旅市场整体疲软影响，为维持产品竞争力，公司主动采取灵活定价策略，导致客房平均每日房价下降。2024年上半年，亚特兰蒂斯的客房平均每日房价为2043.8元，较2023年同期下降15.1%。
深圳莫斯奇诺酒店管理高级合伙人提供的数据显示，2024年国庆期间，三亚高端酒店平均房价下调了24.7%。亚特兰蒂斯也不例外，有酒店从业者透露，去年节假日期间该项目最低渠道价可达到1200元/晚。这意味着，如今亚特兰蒂斯的市场估值更多依赖于酒店房源出租、观光游乐项目门票以及商业零售出租等收益。
亚特兰蒂斯项目还包括棠岸地产配套，总共1004个可销售住宅度假单位。在2018年至2019年期间，因可售房源大量交付，复星旅文确认了近70亿元的收入。然而，截至2024年上半年，亚特兰蒂斯未有物业销售及建筑服务所产生的收入。这意味着，未来亚特兰蒂斯的市场表现将更加依赖于当前的旅游业行情。
郭广昌倾注大量心血的明星项目亚特兰蒂斯，在转道REITs后的未来走向依然备受关注。这一决策调整不仅反映了复星旅文在资产运营方面的灵活性和战略眼光，也将为市场带来新的投资机遇和挑战。
