这个问题，似乎成了最近房企销售、同行聊天的话题。房子不好卖、房价下降是不争的事实。
今年前几个月，不少售楼部每天到访的客户可能还有个二三十组，而到了下半年，到访客户数量骤降，现在可能每天只有个四五组。
客户怎么就变少了？
今天的文章，就来探讨下这个话题。
01
不少人暂时对房价失去了上涨预期，“房住不炒”之下，投资性需求淡出房地产
根据国家统计局数据，2023年9月武汉新房价格环比上月下降0.3%，新房价格同比去年9月上涨1.1%。二手房价格环比上月下降0.5%，二手房价格同比去年9月下降3.8%。
以上的数据反映的是楼市表象，真实情况可能比数据显示的情况更严重。那么现在来说说，武汉买房人都去哪了？
明明上半年的几个月还人山人海，现在直接消失不见。
有人说，上半年之所以楼市会回光返照，是因为之前压抑的需求得到了释放，现在是因为需求释放完了。
这样的说法有一定道理，但也并非完全准确。
而真正的核心原因，听好了，降低了人们对于房价上涨的预期！看不到买房赚钱的机会，也就不会有人再做这桩“生意”了。
过去1-2年时间里，武汉的房价基本没有太多上涨势头，伴随而来的，便是成交量的一路走低。
2021年武汉的新房销量超过20万套，依旧保持着疫情前的水准。
到了2022年武汉新建商品住房，仅有约11万套，对比之前的表格可以明显发现，新房价格的下降导致销售情况的下降，也就是买房的人都变少了。
如果说2016年行情启迪了大部分人对于房产的财富思维，那么现在大部分人应该已经忘了那种思维方式。
买涨不买跌，这是房地产一直以来惯有的心理。过去武汉新房限价，导致新房和二手房的价格之间有着明显的倒挂，而如今这个倒挂不但被抹平，甚至还出现了“正挂”，新房失去了投资属性。
房子不涨价，在没有新的TZ机会下，大家就会把钱存起来，等有好的机会再拿出来。
现在楼市之下，只能把大部分的钱都存到了银行，等待更好的出手机会，谁也不知道“底”在哪。
而在居住需求为主的情况下，买房人买房肯定更会显得犹豫，延迟出手，怕买到就跌，怕买到就停工等等问题。
因此，现在还在购房的，大部分都是自住群体，武汉新房市场一年成交量10万套左右，可能基本等同于武汉自住群体一年的需求量，房住不炒背景下，相比于以前20多套万的年成交量来说，下降的部分可能就是消失的投资性群体。
02
部分停工、暴雷等现象被过度炒作，影响了购房者的信心。不急着买、越来越挑剔，成为购房者常态。
2021年下半年开始，不少民营房企经历的停工、暴雷等情况，一时间负面舆论铺天盖地，这让很多人对于房地产的信心大降。
这两年，“保交付”工作进行的相当好，不少困难房企，虽然是延期交付，但最终还是通过各种方式交房了，真正LW的楼盘少而又少。但流量还是更多的会关注那些楼市负面新闻，真正交付了的消息，缺没有太多人关注。
这样的心态，让不少人甚至很惧怕新房或者期房，产生了“我只拿现金买现房”的心理。实际上，在如今资金监管模式下，大多项目还是能交房的，但信心的恢复绝非一日之功。
还有一些人，观望情绪浓厚，买房市场下，对于房子越来越挑剔。“单价1万，二环，学区房，有没有推荐的？”.....
03
结婚率、生育率下降，武汉本地人家里不缺房
除了房价不涨这一主要原因之外，还有三个主要原因：
首先，结婚率、生育率近几年持续走低。既然没有婚姻孩子的绑架，很多人觉得就没必要买房。
如今不少的95后、00后对于结婚这件事，都不care，既然结婚、生娃都不是必需品，那房子更不是必需品了。
生育率下降可能还暂时不会直接影响楼市，但结婚率下降，对于刚需婚房的需求减少，也会一定程度影响楼市需求。
最后，武汉本地的年轻人家里不缺房。
如今95后、00后的年轻人，他们的父母都是70后，经历了改革开放，家庭环境更好，对于市场环境也更加敏感，可能早早的就为孩子准备好了房子。就问现在武汉本地的95后、00后，基本家里都不止一套房。现在武汉买房的刚需人群，大多还是在武汉无房的“新武汉人”。
04
二手房不好卖，置换需求得不到释放；
2023年9月，综合武汉经纪服务平台及各大经纪机构调研数据，全市二手住房交易6445套，成交量环比减少4.80%，同比增加11.33%。本月二手住房的交易量占到全市住房交易总量的49.01%，较上个月收窄7.32个百分点。
根据诸葛找房数据，目前武汉的二手房数量已经超过20万套，而且这个数字每个月都还在上涨，例如9月，武汉市二手住房新增挂牌房源8976套，环比增加7.27%，同比增幅2.88%。这样的新增房源量是肯定消化不完的。
虽然说，二手房的成交量数据也不算太差，但有很多二手房都是通过降价才达成的成交。
二手房成交难，很大程度上也影响了一批改善客户的置换需求，因为武汉很多人需要将手上原本的房子卖掉才有钱去置换新房，但由于二手房卖不出去，置换需求也就被搁置了。相当于成了一种恶性循坏，一头被堵住了，都很难坚持下去。
其次，由于房价不涨，很多房东的旧房子，或者闲置的二手房卖不出去，也就没钱换房。
武汉有不少买房人都是这种情况，必须要先卖掉手里的二手房才有钱去买新房，如今二手房的成交周期本来就长，想快点卖掉还必须挨“屠龙刀”，二手房东骑虎难下，也就没办法换房。
写在最后：
从目前的情况看，不少人还是愿意把钱存在银行里，人们自然而然的对于楼市的观望情绪浓厚。
不过，9月份楼市接连出台利好政策，像取消限购这样的“大招”都用出来了，再加上房交会的利好政策，10月武汉楼市格局迎来了超级大的变化。排名靠前的不少楼盘都是近期刚刚开盘的新盘，同时一波降价楼盘销量猛增！从整体趋势来看，10月成交量较6-9月也有大幅提升！
政策的作用还是立竿见影，不过至于能够持续多久，可能也就跟今年刚开年的一两个月差不太多，想要再重回巅峰，不容易！
