近日，我国公募REITs市场迎来了一位外资新成员。上海证券交易所公布，名为“华夏凯德商业资产封闭式基础设施证券投资基金”的公募REITs项目状态已更新为“已受理”。
据悉，该公募REITs产品为凯德投资旗下的首支国内消费基础设施公募REITs——凯德商业C-REIT。其首批纳入的两个资产分别为位于广州的大型购物中心凯德广场·云尚和位于长沙的社区购物中心凯德广场·雨花亭，总资产规模接近28亿元人民币。
自2021年6月首批9只基础设施公募REITs上市以来，我国公募REITs市场发展迅速。截至4月15日，公募REITs上市数量已达到60只，市场累计发行规模超过1700亿元人民币，全市场市值规模接近1900亿元人民币。其中，包括6只基础资产类型为购物中心的消费设施公募REITs。
值得注意的是，凯德商业C-REIT不仅是外资资产管理公司在中国申报的首支消费类公募REITs产品，还涉及境外REIT资产转移至境内的操作。作为底层资产之一的长沙雨花亭项目，原为在新加坡上市的凯德中国信托旗下资产。为了配合凯德商业C-REIT的设立，凯德中国信托计划将其出售给凯德商用产业有限公司的全资子公司。
此次交易落实和凯德商业C-REIT上市后，长沙雨花亭项目将由境外上市的REIT转移至境内。凯德集团相关人士表示，长沙雨花亭项目的运营稳定，估值合理，符合C-REIT首发资产要求。从凯德中国信托的角度来看，出售该项目可以降低零售资产的比重，符合其业态多元化的发展方向。
与长沙雨花亭项目一同作为底层资产的广州云尚项目，同样表现出色。两个项目的总建筑面积超过16万平方米，整体出租率接近97%。具体来说，长沙雨花亭项目的建筑面积为7.54万平方米，可租赁面积为4.33万平方米，未来几年的年度营业收入预计将持续增长。而广州云尚项目的建筑面积为9.3万平方米，可租赁面积为4.88万平方米，预计年度营业收入也将保持稳定增长。
在当前的经济环境和消费环境下，发行国内消费基础设施公募REITs的时机恰到好处。包括零售商业地产、物流设施等在内的消费基础设施与居民日常生活密切相关，具有较强的抗周期性。黄立冲指出，在经济不确定性较高的情况下，这类资产的稳定现金流和长期收益特性更容易吸引投资者。
事实上，自2021年6月以来，国内公募REITs市场发展迅猛。今年以来，中证REITs全收益指数累计涨幅已达10%以上。扩大内需、以旧换新以及提振消费政策等也助推了REITs市场消费板块的积极情绪。根据中证鹏元的报告，截至4月15日，今年以来累计涨幅前三的标的资产均集中在消费板块的购物中心或社区商业。
凯德投资有意扩大其在中国国内公募REITs市场的资产管理规模。据透露，未来凯德投资的消费基础设施资产将择机注入凯德商用旗下，进一步提供储备可扩募资产。作为凯德投资的子公司，凯德商用负责消费及新经济基础设施项目的投资、租赁和运营管理，持有超过800亿元的消费基础设施资产。
截至2024年底，凯德商用持有的储备可扩募消费基础设施资产共35个，总规模超过300万平方米，分布于一线城市及强二线城市。这些资产的运营状态均较为成熟，平均已运营年限超过11年，大部分资产近三年的平均出租率超过80%。
凯德投资参与国内公募REITs市场的一系列行动，也打破了近些年市场对其抛售在华资产的猜疑。凯德方面曾多次强调“继续深耕中国”，并表示在中国经济结构调整和凯德投资向轻资产转型的大背景下，公司在华业务也在加快转型和重新定位。
