作者 | 冯紫彤
“每月还款额直降708元！”10月25日零点刚过，熊女士便迫不及待地打开银行APP查看自己的最新房贷利率。
“调整后3.3%”页面上清晰显示着。熊女士对表示，她10月22日方将自己的固定利率合同转换为浮动，转换前，熊女士的房贷利率高达4.9%。
前后足足160BP的降幅让熊女士倍感欣喜。据银行计算，熊女士的月供由每月5081.11元调降至4372.89亿元；预计月供可减少708.22元/月，预计可节省利息18.70万元。
家住南京的刘女士也一早就急忙查询了自己的最新房贷利率，“3.55%！之前是4.2%”，刘女士高兴道，她算了一下，调整后“每个月少了四百多块钱”。
相似的一幕或在许多城市、许多家庭同步上演。对于大多数存量房贷客户而言，从“LPR”变为“LPR-30BP”，看似30个基点的降幅，但叠加上年初至今的LPR降幅，总体可发挥出高达90基点的威力。
不过，在社交平台，也有不少网友备感疑惑，“为什么有人降到3.3%而我的才降到3.9%？”
调后利率差异何来？何时、怎么抹平？
利率调整如何计算？“重定价日”造成调后差异
谢江对于每次房贷利率下调都很关注。通过社交平台的资讯和短视频，他得知自己的存量房贷利率将降至3.3%，他直言“非常开心，降麻了！”。
但事实并未如他所愿，看着银行页面上的“当前年化利率3.9%”，谢江有些不知所措。
谁“偷”走了他的60BP？
答案是：重定价日。
首先要明确的是，房贷利率存在浮动利率制和固定利率制两种，此次存量房贷利率下调涉及的主体均为“浮动利率制”下的存量房贷。而若贷款合同的利率定价基础类型不为“LPR利率”的房贷客户、如熊女士，则需先联系银行将合同转为浮动利率合同。
浮动利率则又分为两部分，即贷款市场报价利率“LPR”和“加点”。
去年9月和此次的存量房贷批量下调针对的均是“加点”部分。对于非北、上、深等地的绝大部分房贷客户而言，去年的调整将“加点”统一降为“0BP”，此次调整后“加点”将进一步下行至“-30BP”。
“加点”部分近乎全国统一，所以造成调后利率差异的便是“LPR”。
2024年内，LPR进行过三次调整。2月20日，5年期以上LPR由4.2%降低为3.95%；7月22日，5年期以上LPR 下调10BP至3.85%；10月21日，5年期以上LPR再下调25BP至3.60%。
但LPR调降并不意味着个人房贷随即跟降。实际调整要等到房贷合同规定的“重定价日”。
对于前文提及的谢江，他的重定价日为1月1日。在2024年1月1日，LPR为4.2%。因此，他此次调整后的新利率为3.9%，也就是4.2%-30BP；不过，只需等到明年1月1日，假设在此期间LPR没有新的变动仍为3.60%，则明年1月1日起他将享受3.6%-30BP=3.3%的房贷利率。
同理，假设某客户重定价日在2月21日至7月22日范围内，则此次调整后，他的利率水平为3.95%-30BP=3.65%，待到明年重定价日后，即可降至3.3%。
重定价日在7月23日至10月21日范围内的客户，则此次调整后，利率水平为3.85%-30BP=3.55%，待到明年重定价日后，即可降至3.3%。
最幸运的莫过于重定价日为10月22日-10月25日期间的存量房贷客户，这意味着，今日，他们便能收到房贷利率直降至3.3%的喜讯。
也就是说，对于绝大多数存量房贷客户而言，利率降到3.3%需要“分两步走”。
不过对于“重定价日”，央行此前公告表示，自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。
同时，重定价周期可为按年、按半年、按季度等。需要说明的是，在利率下行阶段，重定价周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行阶段，借款人也要越早承受高利率。
目前，商业银行尚未发布协商具体细则。在社交平台，已有不少网友对此跃跃欲试。
公积金贷款客户怕“倒挂”，专家：有下调空间
几家欢喜几家愁。在LPR持续下行预期下，公积金贷款用户最先感受到“不安”。
韩先生对表示，他于今年4月购房，房贷全部为公积金贷款，目前贷款利率为3.1%。
事实上，5月18日，央行曾宣布下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，即当前，5年以上首套个人住房公积金贷款利率为2.85%。
但与3.3%的存量房贷利率相比，45BP的差值仍不够让公积金贷款用户富有“倒挂”安全感。
据广州日报报道，目前广州首套房贷主流利率为2.85%~2.9%。
目前，关于公积金贷款利率进一步下调呼声渐高。对此，易居研究院研究总监严跃进表示，公积金贷款利率预计还有进一步下调的可能，但降幅可能较小，会保持与商贷一定的利差。
盘古智库高级研究员江瀚表示，从政策层面来看，下调公积金贷款利率确实存在一定的空间和必要性。但下调公积金贷款的空间和幅度，这需要根据实际情况进行综合考量。
一方面，公积金贷款利率的调整涉及多个环节，包括公积金管理中心的资金状况、政策导向以及市场利率走势等。另一方面，公积金贷款利率的调整也需要平衡各方利益，既要考虑购房者的负担能力，也要考虑公积金管理中心的运营成本和风险控制。因此，下调公积金贷款利率的空间和幅度需要谨慎评估，以确保政策的可持续性和有效性。
