贝壳控股有限公司（贝壳）近日公布了其2024年第三季度未经审计的财务报告，这份报告揭示了公司在当前房地产市场周期中的业绩变化与战略调整。
与今年第一季度相比，贝壳的业绩在第三季度有了显著改善。具体而言，该季度贝壳实现了225.8亿元的营收，同比增长26.8%；归属于母公司股东的净利润为11.71亿元，同比微增1.13%。然而，从前三季度整体来看，贝壳实现营收623.3亿元，同比增长8.27%，但归属于母公司股东的净利润却同比下滑了32.97%，至34.95亿元。这表明，尽管贝壳通过“一体三翼”策略实现了业务的提前回暖，但其盈利能力却承受着一定压力。
作为贝壳的联合创始人和现任董事长，彭永东在业绩发布后的电话会议中表示：“对于一个大型组织来说，最可怕的就是缺乏增长。”他的话语中透露出对第三季度业绩的认可。然而，具体分析显示，贝壳在存量房交易方面的表现并不如预期。第三季度，存量房交易的总交易额为4778亿元，同比增加8.8%，但低于市场预期的15%增速；对应的净收入为62亿元，同比下滑1.6%。
相比之下，新房交易业务则成为贝壳第三季度的一大亮点。该业务总交易额为2276亿元，同比增加18.4%；新房业务的净收入为77亿元，同比增长30.9%。这一表现无疑为贝壳的房产经纪服务业务提供了有力支撑。然而，这两项业务的未来发展仍高度依赖于政策刺激。
在“一体”业务不掌握市场主动权的情况下，贝壳的“三翼”业务成为了市场关注的焦点。其中，整装（家装家居）板块本季度实现营收42.4亿元，同比增速放缓至32.6%；新独立出来的惠居（房租租赁服务）板块则贡献了39亿元营收，同比增长高达118.4%。房屋租赁业务被视为贝壳对新房、二手房市场的长远承接，尽管目前规模尚小，但战略意义显著。而家装家居业务则旨在挖掘房产客户的更多需求，实现变现。
然而，家装行业一直存在诸多痛点。装修费用高昂，且由于工序复杂、品牌众多以及个性化需求差异大，品牌装修在供需两端都表现出极大的服务差异性。这导致消费者在装修决策过程中往往慎之又慎，喜欢货比三家。贝壳虽然能将各楼盘房源信息汇聚到平台上，为用户提供多项选择，但在装修业务上却只能提供有限选项（主要是圣都整装），这限制了消费者的选择范围和体验上限。
除了家装板块外，贝壳的“第三翼”贝好家也备受争议。贝好家是一个数据驱动型住宅开发服务平台，以C2M为核心理念，为合作伙伴提供包括产品定位、设计等在内的整套解决方案服务费。今年7月和9月，贝好家分别竞得西安市和成都市的地块，其中成都项目更是明确由贝壳自主操盘。这一变化引发了市场对贝壳是否要转型为房地产开发商的猜测。
对此，贝壳管理层在电话会议上强调：“我们不是要成为房地产开发商。在长期的商业模式上，我们不会使用自有资金做大规模的重资产开发投资。”他们表示，成都项目旨在验证C2M解决方案在各阶段的实施能力。尽管贝壳有充足的现金储备（截至今年9月底，“现金及现金等价物”和“短期投资”规模达到532.27亿元），但转型为重资产的开发商对其来说仍是一个极大的考验。
回到业绩数据上，贝壳当前最突出的问题是盈利能力承压。第三季度，公司的毛利率为22.7%，略低于市场预期的23%，较去年同期下滑明显。主要受存量房业务和租房业务利润率下滑的拖累。其中，房屋租赁板块虽然营收增长了21亿元，同比增长118.4%，但成本也从去年同期的17亿元增长到了38亿元，同比增长115.5%，毛利率仅为2.56%。
在此背景下，贝壳并未选择降本增效，同期的运营费用逆势增长了11%至44亿元。这导致经营利润率从5.1%下滑至3.2%，整体净利率则下滑至5.17%。贝壳在销售和市场费用以及研发费用上的投入持续增加，主要投入家装家居板块和贝好家C2M项目的研发。
贝壳的股价也反映了市场的担忧。自创始人左晖去世后，贝壳的市值一度缩水至百亿美元以下。截至最近一个交易日，贝壳美股股价为18.4美元/股，总市值为222.34亿美元。
