近期，中国房地产市场出现了一个引人注目的现象：在郑州、长沙等城市，一批高得房率的住宅项目悄然兴起，尽管这些项目的单价较周边楼盘高出近2000元/平方米，却依然受到了购房者的热烈追捧。
这些高得房率的项目，凭借其优越的户型设计和更高的套内面积比例，成功吸引了购房者的目光。以郑州某央企开发的楼盘为例，98平方米的户型套内面积竟达到了88平方米，得房率高达90%，足以容纳三室两厅两卫的布局。这一数据，相较于以往75%左右的得房率，无疑是一个显著的提升。
市场上楼盘产品的竞争加剧，得房率成为了开发商们竞相比拼的焦点。从最初的75%，到如今普遍超过90%，甚至有个别楼盘的得房率已经突破了100%的大关。据统计，郑州目前已有七个在售新房项目的得房率超过了90%，其中某项目的143平方米户型，得房率更是接近了112%的惊人水平。
高得房率项目的涌现，背后离不开政策的支持。今年以来，为了推动“好房子”的建设，部分城市出台了相关政策，允许符合条件的空中花园面积不计入容积率和产权面积。这一政策的出台，为开发商提供了更多的设计空间，也促进了高得房率住宅项目的发展。
据克而瑞统计，从2023年至2024年前三季度，至少有28个城市（或地区）出台了支持第四代住宅发展的新规。这种将地面庭院移至高层建筑、每层住户都能拥有公共院落和独立花园的住宅模式，不仅得房率高，而且绿化设计更为丰富、景观环境更佳。截至目前，百强房企已在全国开发了100余个第四代住宅项目，这些项目的得房率多数都超过了100%，最高得房率甚至超过了140%。
然而，第四代住宅的建设也面临着一些挑战。建造成本高、后期维护成本高以及蚊虫困扰等问题，都是开发商需要克服的难题。但尽管如此，购房者对这类产品的认可度依然很高。在同样的容积率限制下，通过增加不计容的空中花园面积，开发商能够为住宅产品带来更丰富的空间和景观，从而提升产品的吸引力。
对于购房者而言，这类新品不仅得房率更高，而且价格与周边楼盘相差不大，因此更具性价比。而对于房企而言，这类产品也更容易销售。然而，这种新产品的出现，也对市面上的存量新房项目构成了一定的压力。如果库存较高、公摊面积又很大，那么这些项目就需要尽快调整销售策略，以应对市场的变化。
同时，大部分二手房受制于过去的政策，性价比无法与新产品相媲美。部分楼梯房的得房率虽然高，但工程设计等已经过时，因此这类产品的持有者也需要注意市场利空。不过，也有专家指出，第四代住宅产品的发展预计会是渐进式的，对当前市场库存去化的影响相对有限。
对于用房成本的问题，专家预计物业费、采暖费等大多仍会按建筑面积来计算。如果换作以套内面积进行计算，收费单价也可能会相应调整，因此最终用房成本不一定会提升。
在市场竞争日益激烈的背景下，开发商们纷纷通过提升产品力和性价比来吸引购房者。而高得房率住宅项目的出现，正是这一趋势的缩影。未来，随着市场的不断变化和政策的持续调整，相信会有更多优质的住宅产品涌现出来，满足购房者的多样化需求。
